வாடகைக்கு வீடா? சட்டங்கள் சொல்வது என்ன?

வீட்டு உரிமையாளர்கள், வாடகை வீட்டில் வசிப்போர் என்ற வகையில் நாம் அனைவரும் பல நேரங்களில் சந்திக்கும் சிக்கல்கள், நடைமுறை பிரச்சினைகள், சட்டம் சொல்வது என்ன? ஆகியவற்றை மிக எளிமையாக அனைவரும் புரிந்து, தெளிய எழுதப்பட்டுள்ள நூல்!

உங்கள் குடும்பத்தில் எத்தனை பேர்?  இந்த கேள்வி தான் வீட்டின் உரிமையாளர் கேட்கும் முதல் கேள்வியாக  இருக்கிறது!

வீடு காலியானவுடன் காலியாக உள்ளது என்று இடைத்தரகர்களிடம் வீட்டின் உரிமையாளர் சொல்லுவார் ஆனால், இடைத்தரகர்களுக்குக் கொடுக்கப்படும்  ஒரு மாத வாடகை தொகையை  வாடைக்குச் செல்பவர்தான் கொடுக்க வேண்டும்.

சமூகத்தில் இது போல் இன்னும் பல சிக்கல்கள் உண்டு. அப்படி உள்ள சிக்கல்களுக்குச் சட்டம் என்ன சொல்கிறது? அவை முறையாகப் பின்பற்றப்படுகிறதா? என்பதைப் பற்றி “வாடகையெனும் சமூகச் சிக்கல்” என்ற நூலில் வழக்கறிஞர் பு.பா.சுரேஷ் பாபு, சட்டங்கள் துணைகொண்டு, கடினமான சட்ட வார்த்தைகளை தவிர்த்து,   எளிமையாக, அனைவருக்கும் புரியும்படி  எழுதி உள்ளார்.

நீங்கள் சொந்த வீடு வைத்து இருந்தாலோ, வாடகையிலிருந்தாலோ நிச்சயம் இந்த புத்தகத்தை படிக்க வேண்டும். இந்த சமூகத்தில் “உரிமையாளர்-வாடகைதாரர்” இடையே ஏற்படும் சிக்கல்களில் பெரிதும் யார் பாதிக்கப்படுகிறார், அப்படிப் பாதிக்கப்பட்ட நபருக்கு என்ன தீர்வு என்பதை விளக்குகிறது.

‘வாடகை சட்டம் 1960  நடைமுறைக்கு இருந்தது. அந்த சட்டத்தை தற்போது மேம்படுத்த வேண்டும் என நாம் வலியுறுத்தி வந்தோம். ஆனால், 2017ஆம் ஆண்டு தமிழ்நாடு அரசு புதிய வாடகைச் சட்டத்தை (The Tamil Nadu Regulation of Rights and Responsibilities of Landlord and Tenants Act, 2017) தெளிவின்றியும், பொது நலச் சிந்தனையின்றியும் தமிழக அரசு அமல்படுத்தியுள்ளது. இது தேவையற்றது, பழைய சட்டத்தை சில மாற்றங்களுக்கு உட்படுத்தினாலே போதும்’ என்கிறார் ஆசிரியர்!

தரமான மற்றும் பாதுகாப்பான வீடு என்பது மக்களின் உரிமையும், அரசின் பொறுப்பும் என்பதை ஆசிரியர் பல இடங்களில் வலியுறுத்தி உள்ளார்!

மக்களுக்கு தெரியாத வாடகை சட்டம்

உண்மையில் வாடகை சட்டம் பற்றி ஒரு சதவிகிதம் மக்களுக்கு கூடத் தெரியாது. அப்படியே சிலருக்குத் தெரிந்து இருந்தாலும், வீட்டின் உரிமையாளர் தனக்கென்று ஒரு சட்டத்தை உருவாக்கி அதைக் கொண்டே வாடைக்கு விடுவார். அதே போல் சில இடங்களில் வாடகைதாரர் காலி செய்யமாட்டேன் என்று அவர்களுக்கு என்று ஒரு சட்டத்தை உருவாக்கிப் பேசுவார். இப்படித்தான் இன்று நடைமுறையில் உள்ளது. உண்மையில் சட்டம் இதிலிருந்து முற்றிலும் வேறாக உள்ளது.

சட்டம் vs நடைமுறை

2 மாதம் வாடகையை மட்டும் முன்பணமாக உரிமையாளர் பெற வேண்டும் என்று புதிய வாடகை சட்டம் சொல்கிறது. ஆனால் நடைமுறையில் 10 மாதம் முன் பணமாகப் பெறுகிறார்கள்.

வாடகை ஒப்பந்தத்தைக் கட்டாயம் பதிவு செய்யவேண்டும் என்று சட்டத்திலிருந்தாலும் ஆனால் 98% ஒப்பந்தங்கள் பதிவு செய்யாமலே இருக்கிறது. மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் உள்ள Rent Authority யிடம் பதிவு செய்தால் பதிவு எண் வழங்குவார்கள். அதை அரசு வலைத்தளத்திலும் பதிவுயெற்றம் செய்வார்கள்.

இவ்வளவு நபர்கள்தான் வீட்டில் தங்க வேண்டும் என்று சட்டம் குறிப்பிடவில்லை ஆனால் பல உரிமையாளர்கள் வீட்டில் 5 நபர்கள் இருந்தாலே அதிகம் என்று வாடகைக்கு அனுமதிப்பதில்லை.

கொடுக்கப்படும் வாடகை தொகைக்கு ரசீது கொடுக்க வேண்டும் என்று சட்டம் குறிப்பிட்டு இருந்தாலும் ஒருவரும் அப்படி ரசீது கொடுப்பதில்லை.

வெஜிடேரியன் மட்டும் சாப்பிடுபவர்களுக்குத்தான் வாடகைக்குத் தர முடியும் என்று சென்னை நகரத்தில் பல இடங்களில் பலகை எழுதி மாட்டி இருப்பதைப் பார்க்கலாம்.

ஒருவர் என்ன சாப்பிடவேண்டும் என்று சட்டம் குறிப்பிடவில்லை.  ஆனாலும் வாடகைக்குத் தரமாட்டார்கள். இவற்றை ஒரு சம்பவம் வழியாக புதியதாகத் திருமணமான தம்பதியர் வீடு தேடும் காட்சி வைத்து விளக்குகிறார்.

அதில் ஒரு இடத்தில் – உயர்ந்த ஜாதி என்பதை உடைபடும் அளவு அதில் குறிப்பிட்டு இருப்பார். தாழ்த்தப்பட்டவர்கள், முஸ்லிம்கள், மாற்றுத் திறனாளிகள், மூன்றாம் பாலினத்தவர்கள் ஆகியோருக்கு வாடகைக்கு வீடு கிடைப்பதில் உள்ள நடைமுறை சிரமங்கள், அவமானங்கள் பற்றி ஆசிரியர் எழுதியுள்ளார்!

சென்னையில் பல வீட்டு உரிமையாளர்கள் மின்சார கணக்கீடு என்ற பெயரில் மிக அதிக தொகையை  வாடகைதாரர்களிடம் வசூலிப்பர். உதாரணமாக 2 ரூபாய் ஒரு யூனிட் என்றால், 6 ரூபாய் ஒரு யூனிட் என்று வசூலிப்பவர்களூம் உண்டு! அரசு சட்டத்தில் இல்லாத இவை வீட்டு உரிமையாளர்கள் உருவாக்கிய சட்டத்தில் உள்ளது. இப்படி செய்ய சட்டத்தில் இடமில்லை.

இப்படி   சட்டமும் நடைமுறையும் முற்றிலும் வேறு வேறாக உள்ளது. இவை மட்டும் இல்லாமல் இன்னும் நிறைய விஷயங்கள் நுணுக்கமாக வாடகை சட்டத்தில் உள்ளது.

சில முக்கிய விதிகளைப் பார்த்துவிடுவோம்.

ஒரு கட்டடம் காலியானவுடன் அடுத்த 7 நாட்களுக்குள் அதற்கான அரசு அதிகாரியிடம் தகவல் சொல்லவேண்டும்.

வீட்டை விற்பது என்றாலும் வாடகைதாரருக்கு அறிவிப்பும்,அவகாசமும் கொடுத்த பிறகு தான்  விற்க வேண்டும்.

வாடகைக்கு வீடு செல்லும் போது பின்பற்ற வேண்டிய ஒப்பந்த நடைமுறைகள் குறித்து இதில் தெளிவாக விளக்கப்பட்டுள்ளன. ஆனால், அவை எல்லாம் இன்று பெரும்பாலும் பின்பற்றப்படுவதில்லை.

வாடகை சட்டத்தில் இந்த அறிவிப்பு முறையை மீறினால் அரசு அந்த கட்டடத்தைக் கையகப்படுத்தி கொள்ள முடியும். அப்படி சில கட்டங்களைக் கையகப்படுத்தி உள்ளது.

இன்றும் ஒவ்வொரு மாவட்ட ஆட்சியாளர் அலுவலகத்தில் வாடகை கட்டுப்பாடு மற்றும் வாடகைதாரர் உரிமையாளர் இடையே ஏற்படும் பிரச்சனையைத் தீர்ப்பதற்கு ஒரு பிரிவு செயல்படுகிறது. அந்த பிரிவு இப்படி சில கட்டடங்களைக் கையகப்படுத்தி வைத்து உள்ளது.

ஒவ்வொரு மாவட்டத்திலும் வாடகை தொடர்பான தீர்வு அதிகாரி பெயர் பட்டியலை கீழ்கண்ட இணைப்பில் தெரிந்து கொள்ளலாம். உங்களுக்கு ஏற்படும் வாடகைதாரர் -உரிமையாளர் பிரச்சனைகளுக்கு இவர்களைத் தொடர்பு கொள்ளலாம். .

https://www.tenancy.tn.gov.in/Home/RentAuthoriy

இடைத்தரகர் தான் முதலில் உள்ளனர்

வீடு காலியாக உள்ளது என்று நமக்குத் தெரிவிப்பது இடைத்தரகர்தான். பல இடங்களில் வாடகையை முடிவு செய்வதும் அவர்களாகவே உள்ளனர். ஒரு மாத வாடகை  இவர்களுக்கு கமிஷன் கொடுப்பது மட்டும் இல்லாமல் வாடகைக்கு வீடு காட்டும் போதெல்லாம்  சிறு சிறு பணம் கொடுக்கும் நிலைமை உள்ளது. நடுத்தர பிரிவு மக்களுக்கு மிகப் பெரிய சுமையாக இவை உள்ளன.

வீடு காலியானவுடன் முறையாக அரசிடம் உரிமையாளர் பதிவு செய்து இருந்தால், வீடு தேடுபவர்  இடைத்தரகர்கள் இல்லாமல் நேரடியாக வாடகைக்குச் செல்ல முடியும். பல நாடுகளில் இவை அனைத்தும் அரசு வசம் வைத்து உள்ளது. அங்கு உரிமையாளர்-வாடகைதாரர் பிரச்சனை ஏற்படுவது குறைவதற்கு இவையும் ஒரு காரணமாக உள்ளது.

இடைத்தரகர்களைப் பற்றி புத்தகத்தில் விரிவாக ஆசிரியர் எழுதி இருக்கிறார். மற்றும் சமீபத்தில் ஆசிரியர் சுரேஷ் பாபு கொடுத்த பேட்டியிலும் இதைக் குறிப்பிட்டு உள்ளார்.

வீடு காலியாக இருப்பதை வீட்டு உரிமையாளரும், வாடகைக்கு விடப்பட்டிருந்தால் அந்த வாடகை ஒப்பந்தத்தை வாடகைதாரரும் அந்தந்த பகுதியில் உள்ள வாடகை ஆணையத்திடம் முறையாகப் பதிவு செய்யும்போது, அது வாடகைக்கு வீடு தேடுபவர்களுக்கு வசதியாக இருக்கும்.

இந்த விவரங்களை அரசின் வலைத்தளங்களில், அனைவரும் பார்க்கிற மாதிரி வெளிப்படையாக வைத்திருந்தால், அதைத் தெரிந்துகொள்வதில் மக்களுக்குச் சிரமம் இருக்காது. புரோக்கர்களின் தேவை இவ்விடத்தில் இல்லாமல் போகும். ‘கமிஷன்’ என்கிற பெயரில் மக்களின் பணமும் விரயம் ஆகாது என்று குறிப்பிடுகிறார்.

வாடகை எவ்வளவு ?

சட்டப்படி வாடகை எவ்வளவு நிர்ணயம் செய்ய வேண்டும் என்றால் கட்டடம் கட்ட ஆகும் மொத்த கட்டுமான செலவில் 9% தொகையை 12ஆல் வகுத்தால் வருவது தான் வாடகை ஆகும். நடைமுறையில் சிறிதும் இதற்குச் சம்பந்தம் இல்லை.

வீட்டு உரிமையாளர் உரிமைகள்

வீட்டின் உரிமையாளர் வாடகை இருப்பவரை காலி செய் என்ன காரணங்கள் சொல்லாம் என்று சட்டம் குறிப்பிட்டுள்ளது. புத்தகத்தில் 10 முக்கிய காரணங்களைக் குறிப்பிட்டுள்ளார்.

ஆணி அடிப்பது எல்லாம் ஒரு பிரச்சனையா என்றால் ஆம் அடிக்கடி அணி அடிப்பது தொந்தரவாக எடுத்துக் கொள்ளப்படுகிறது. அதுவும் வீட்டை காலி செய்யச் செல்ல ஒரு வழி முறையாகும்.

4 மாதங்கள் வீட்டைப் பயன்படுத்தாமல் இருந்தால் வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லலாம்.

கட்டடத்தைப் பாழாக்கும் வகையில் வாடகைதாரர் செயல்பட்டால் காலி செய்யச் சொல்லலாம்

இப்படி நிறையக் காரணங்கள் உள்ளன. ஆனால் சில அர்த்தமற்ற காரணங்களை சொல்லி காலி செய்ய வைக்கிறார்கள்.

நன்றாக இருக்கும் ஒருவர் உடலில் ஏற்படும் மாறுதலுக்குத் திருநங்கையாக மாறுகிறார் இதை ஒரு காரணமாகக் கொண்டு வீட்டை காலி செய்யச் சொல்வதையும் பதிவு செய்துள்ளார்.

இவ்வளவு சட்ட நடைமுறைகள் இருந்தாலும் அவை முறையாகப் பின்பற்றப்படவில்லை, அரசும் அதைக் கவனிப்பதில்லை அதனால் உரிமையாளர்-வாடகைதாரர் தனக்கென்று உருவாக்கிய சட்டத்தை வைத்து வாடகைவிடுகின்றார்.

இதிலிருந்து தெளிவு பெற வாடகைதாரர்-உரிமையாளர் தொடர்பான சமூக சிக்கல்களை இன்னும் விரிவாக இந்த நூல் பேசுவதால் வீடு இருந்தாலும் இல்லையென்றால் வீடு வாங்க நினைப்பவர்கள், வாடகைக்கு இருப்பவர்கள் ஒரு முறை படியுங்கள் நிச்சயம் வாடகை சட்டம் அனைவரும் தெரிந்து வைத்துக் கொள்வது நன்மையே தரும்.

நூல் விமர்சனம்; செழியன் ஜானகிராமன்

‘வாடகை எனும் சமூக சிக்கல்’

ஆசிரியர்; பு.பா.சுரேஷ்பாபு

விலை; ரூபாய் 75

வெளியீடு; பிறப்பொக்கும் நூற்களம்

தொடர்புக்கு: சென்னை; 9840628155, 9445683660

கோவை;  9843024980, 948641190